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　　評估一套房產主要依據什么

　　據一家設在黃浦區(qū)房地產交易中心的評估機構透露，“對于一套二手房的評估，有政府數據庫，我們根據以往的記錄得出市場估價”。當記者追問，“估價會涉及哪些具體指標，有沒有參數”時，工作人員解釋說，一般會采用市場比較法對具體房源進行評估，成交時間、地段、房齡、戶型都會影響評估結果。

　　但事實上，這些影響房價的修正參數是相當復雜：包括所處地段繁華程度、交通便捷程度等等。據一位的房產估價師透露，目前一般的估價師要對二手房進行“市場比較法”估價，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便是與房產交易中心有合作關系，可以查看到該區(qū)域內二手房成交的價格信息，也僅能以近期同一小區(qū)、相似房源的成交價格作為參考，確定一個“合理”的價格區(qū)域，作出大致判斷。

　　專家提醒

　　簽署“陰陽合同”對買家而言是暫時便宜換大虧

　　做低房價可避稅、做高房價能騙貸，看似完美的陰陽合同真像房屋中介說的那樣美好嗎？專家提醒，簽署“陰陽合同”是暫時便宜換大虧，事實上對于買賣雙方而言，蘊藏著極大風險。對二手房的賣家而言，有可能遭遇一部分房款收不回來的風險；而對買家而言，暫時的“獲利”會給今后這套房子的再交易埋下后患，會因此面臨交納高額個人所得稅的問題。

　　“雙方簽訂的合同只有得到法律確認才能被認定為有效，才能受到法律保護。如果合同效力有瑕疵，那么當事人的權利就處于一種不確定狀態(tài)，也不會受到法律的嚴密保護。”同時，法律界人士指出，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院就要對陰陽合同的訂立情況及其效力進行審查。一旦合同被認定為無效，那么基于陽合同辦理的過戶手續(xù)有可能因登記不實而被撤銷。

　　同樣，作為“陰陽合同”的策劃人——房產中介機構一樣面臨風險。一旦“陰陽合同”中的任意一方毀約，由于其合同的合法性不受保護，因此對于中介而言，到手的中介費就飛了。尤其是在做低房價的合同中，中介很可能拿不到事先“約定”的服務費。

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　　房管部門將加強對中介監(jiān)管明確禁止陰陽合同

　　針對一些房產中介的不規(guī)范做法，記者從市房管局獲悉，房地產經紀管理辦法原則上已經通過，很快就會對外公布。管理辦法設定了5項制度，并明確禁止“陰陽合同”行為。

　　而在“9·29”的樓市新政中，住建部等部委也首次強調，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為�！坝械倪`法違規(guī)賺取房地產經紀費以外的收入，有的違反了國家的稅收制度，協(xié)助交易當事人簽訂陰陽合同，幫助客戶逃稅，這都是違法的�！睂＜冶硎�。　　本報記者 顧卓敏 見習 記者 陳弋