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關于房價拐點的爭論仍在持續(xù)。在這場口水戰(zhàn)過程中，我注意到一個有趣的現象，不少人以成交量的萎縮來斷定拐點不可能出現。其理由是：現在的房價雖然在下跌，由于交易量萎縮，不能代表真實的房價走勢，更不能確認下跌軌道已經形成，只有當房價下跌伴隨著成交量的放大，才能確認拐點是否已經形成。
放下房價是否出現了拐點不提，認為交易量萎縮不能代表真實房價走勢、不會導致拐點出現的說法與歷史數據不符。無論是日本當初樓市泡沫破滅時的大跌，還是香港樓市在金融危機爆發(fā)后的大跌，亦或美國次級債后的房價大跌，在房價快速、深幅下跌的過程中伴隨著交易量的急劇萎縮。也就是說，房價下跌過程中的成交量萎縮乃是一種常態(tài)而非異象。道理很簡單，對于住房這種變現慢的大宗資產類商品而言，“買漲不買跌”的心理在全世界都沒有太大區(qū)別。
對于住房這類實物資產，人們購買的理由一般有四個：
一是居住需要。對于這類人群而言，當然是房價下跌越多購買越劃算，雖然他們無法判斷房價下跌的底部在哪里，只要房價在下跌，他們就會自動在心理上放大下跌區(qū)間，持幣觀望，以等待更好的買入機會。由于房價持續(xù)多年快速上漲，已遠遠偏離人們的實際購買力，這在某種程度上也加大了人們對房價回歸的預期。
二是投資性需要，即目的是為了用于出租以賺取租金，而在目前的房價下，這種投資收益的可能性微乎其微。某投資者曾經做過這樣的計算，深圳有一套130平方米的房子現在價值300萬左右，租金是1萬元錢。如果買下該房首付就是90萬元，當年的房租收入12萬元減去貸款利息10.3萬元，可掙1.7萬元，但是，買房人如果把90萬元選擇一年的定期存款，他卻可以獲得3.5萬的利息，并且沒有任何風險，也就是說，如果房價不漲，90萬元用來買房比存在銀行里虧1.8萬元！這意味著以目前的房價來計算，投資價值已經喪失。
三是保值性需要，即人們?yōu)榱艘?guī)避通貨膨脹的風險，而將部分貨幣轉化成實物資產。而要保值、升值，人們自然傾向于在價格處于上升軌道中時買入實物資產而不是在下跌軌道中買入，因為在下跌軌道中雖然有碰到底部的機會，但這種幾率太小，更多時候是一買入就立即虧損——這顯然不符合人們通過買房保值的偏好。
四是投機性需要，俗稱炒房。這部分投資者的目的是低價買房而高價賣出以從中賺取差價。值得一提的是，如果要炒房，買賣房屋的傭金、營業(yè)稅等支出就占了總成本的10%以上，銀行利息占到約8%，也就是說，在房價上漲20%以內的升值才能保本，20%以上的升值才能盈利。莫說在房價處于下跌過程中，即便在房價漲得慢的時候，投機者在炒房的時候也會心存顧慮。
因此，住房交易量下降并非房價未到拐點的象征，而可能恰是房價正在形成拐點的標志。如果說以上分析還只是筆者的推測的話，那么，相關調查所代表的民意則進一步印證了本人推斷的合理性。
1月14日，《中國青年報》刊登了對50個大中城市的最新公眾調查，結果顯示：相信本城市2008年的房價會上漲的人數較之去年已經明顯減少：去年這一比例為77.5%，而今年卻滑落到54.7%，下跌了23個百分點。同時，預期房價會降的公眾卻大幅增多：去年為13.1%，而今年已快速上升到34.0%，上漲了21個百分點。
這組調查傳遞出來的信號是，人們對房價走勢的判斷首先在心理上已經出現拐點，體現在行動上就是持幣觀望。加之政府不斷出臺嚴厲措施調控房價，這將加大人們對未來房價將出現拐點的預期，而當越來越多的人選擇持幣觀望時，房價的拐點就可能從模糊形成逐漸變得清晰。
其實，對開發(fā)商等既得利益者而言，伴隨交易量放大的房價下跌才是不值得害怕的，因為這可能意味著觸底，真正值得警惕的是房價伴隨著交易量的萎縮而逐漸下跌。如果開發(fā)商等既得利益集團繼續(xù)漠視交易量萎縮所發(fā)出的信號，繼續(xù)死扛房價，最終可能不得不面對更大的風險。(王力)
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