深圳二手房交易市場(chǎng)又有新動(dòng)作。從今年8月1日開(kāi)始，2007版《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》和《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》將正式啟用。我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已形成一整套買(mǎi)賣(mài)合同系列，將有效規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
此前，《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》于2004年正式實(shí)施，但不是強(qiáng)制性規(guī)定，各中介還是繼續(xù)使用各自版本，各中介合同內(nèi)容不統(tǒng)一，存在各種漏洞。
二手房交易問(wèn)題較多
今年上半年，深圳二手房交易面積達(dá)到668.03萬(wàn)平房米，二手住宅與新建商品住房交易面積的比例已達(dá)1.58：1。
與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)交易過(guò)程中也逐漸暴露出許多問(wèn)題。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的壓力，為了牟取更大利潤(rùn)，房地產(chǎn)中介企業(yè)在二手房交易中不惜采取違法違規(guī)操作手段，如利用合同方式損害買(mǎi)賣(mài)雙方正當(dāng)利益，添加“霸王條款”，設(shè)置“合同陷阱”，簽訂“陰陽(yáng)合同”等。
15次修改完成新合同
為規(guī)范整治我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，去年底開(kāi)始，市工商局和市國(guó)土房產(chǎn)局，在吸收借鑒當(dāng)前中介公司所用合同版本的基礎(chǔ)上，廣泛征求法院、仲裁委、法律專(zhuān)家以及廣大房地產(chǎn)公司的意見(jiàn)，歷經(jīng)15次修改完成了《買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間合同》。
平等劃分各方權(quán)利義務(wù)
與目前使用的合同相比，新版合同在資金管理、傭金收取、違約責(zé)任等方面做出了全面、細(xì)致、明確的約定，對(duì)交易各方權(quán)利義務(wù)的劃分更為清晰和對(duì)等，將有效保障交易各方的正當(dāng)權(quán)益，大大減少了由合同本身帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)。
如新版合同約定，賣(mài)方必須對(duì)所交易的房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)，交房前必須結(jié)清水電費(fèi)、物管費(fèi)等所有費(fèi)用。若賣(mài)方延遲交房，買(mǎi)方有權(quán)選擇定金罰則或要求其支付違約金；買(mǎi)方必須將定金、房款支付到雙方指定的監(jiān)管賬戶(hù)。若買(mǎi)方逾期付款，賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方支付違約金繼續(xù)履行合同，或解除合同并要求支付違約金。
先向中介繳必要費(fèi)用
為保障居間方即中介的利益，新版合同約定，《居間合同》簽訂時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方就應(yīng)向中介支付不超過(guò)傭金總額20%的必要費(fèi)用，《買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)向中介支付剩余部分傭金；如出現(xiàn)“跳單”情形時(shí)，中介有權(quán)要求買(mǎi)賣(mài)雙方支付全部傭金；如買(mǎi)方或賣(mài)方單方出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)或違約情形時(shí)，中介在返還守約方支付的費(fèi)用后，可要求違約方賠償。
房產(chǎn)交易合同形成系列
業(yè)內(nèi)人士指出，新版合同可在一定程度上避免“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生，因?yàn)樾潞贤瑮l款均由政府部門(mén)統(tǒng)一制訂強(qiáng)制執(zhí)行，交易方若再想逃避稅費(fèi)，必然要私下簽訂第三個(gè)合同，由于不受法律保護(hù)，由此產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)也必然隨之加大。
據(jù)悉，從去年啟用的一手房預(yù)售合同、現(xiàn)售合同到如今即將啟用的二手房買(mǎi)賣(mài)合同、居間合同，我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已形成一整套買(mǎi)賣(mài)合同系列，完善的合同文本從客觀上確立了買(mǎi)賣(mài)各方在交易過(guò)程中的法律關(guān)系，在保障各方合法權(quán)益的同時(shí)，還將有效規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
