租賃房屋的過(guò)程中，房主和租客常常在房屋到期、轉(zhuǎn)租時(shí)發(fā)生糾紛。應(yīng)該如何規(guī)范租賃行為，保障雙方權(quán)益？我們通過(guò)一些法院判例進(jìn)行詳細(xì)解讀。

　　不定期租賃可隨時(shí)解除合同

　　2009年，周先生將房屋租賃給高女士居住使用，雙方陸續(xù)簽訂了3份房屋租賃合同與續(xù)租合同。直至2019年5月，最后一份續(xù)租合同到期后，高女士仍繼續(xù)租住房屋，周先生亦未強(qiáng)行要求其搬離。但2019年起，高女士開始拖欠房租，逾期不交，雙方曾針對(duì)欠付的部分房租簽訂《欠據(jù)》并約定逾期付款需要支付利息，但高女士仍未支付。此后周先生多次要求高女士支付房租、搬離房屋，高女士均未如期支付且拒不搬離。

　　2021年4月，周先生在房屋門口張貼了騰退通知，并訴至法院，要求判令：1.解除雙方的租賃關(guān)系，高女士退還非法占用房屋；2.高女士支付此前欠付的房租10余萬(wàn)元；3.高女士支付雙方租賃關(guān)系解除后至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)及延期支付欠款的利息。

　　【法院審理】

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同期滿后雙方的租賃關(guān)系為不定期租賃，周先生有權(quán)隨時(shí)解除合同。周先生經(jīng)過(guò)多次催告無(wú)果后向高女士送達(dá)騰房通知，雙方的租賃關(guān)系應(yīng)于當(dāng)日解除。合同解除后，高女士仍占用房屋，應(yīng)當(dāng)比照每月租金標(biāo)準(zhǔn)，支付房屋的占有使用費(fèi)至房屋實(shí)際騰退之日止。

　　法院最終判決：1.雙方的不定期租賃關(guān)系于2021年4月送達(dá)騰退通知之日解除；2.高女士于判決生效之日起七日內(nèi)騰退房屋；3.高女士支付此前欠付的租金；4.高女士支付合同解除后至實(shí)際騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)；5.高女士依據(jù)《欠據(jù)》之約定支付逾期付款利息。

　　【法官說(shuō)法】

　　民法典第734條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。第730條規(guī)定，不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

　　本案中，高女士在房屋租賃合同到期后繼續(xù)占有使用房屋，周先生亦未明確提出異議，視為原租賃合同繼續(xù)有效，此時(shí)為不定期租賃，當(dāng)事人雙方都可以在合理期限前通知對(duì)方解除合同。此后，周先生多次要求高女士騰退房屋，為高女士預(yù)留了合理期限，高女士拒不搬離后，周先生向高女士送達(dá)了騰退通知，合同自通知送達(dá)時(shí)解除。雙方的房屋租賃合同解除前，原租賃合同視為繼續(xù)有效，高女士享有對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向周先生支付租金。合同解除后，高女士無(wú)正當(dāng)理由繼續(xù)占有房屋構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)騰退房屋并支付占有使用費(fèi)。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，出租人與承租人約定的租賃期限屆滿以后，可能由于各種原因未能及時(shí)續(xù)簽合同，但仍實(shí)際居住，構(gòu)成不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，當(dāng)事人在合理期限通知對(duì)方后，可以隨時(shí)解除合同，恐不利于另一方對(duì)租賃房屋的穩(wěn)定使用或收益。根據(jù)民法典第734條之規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利，為保證承租人能夠繼續(xù)安穩(wěn)地使用房屋，亦保證出租人的房屋不被長(zhǎng)期空置，建議承租人與出租人在租賃期限屆滿前積極進(jìn)行磋商，及時(shí)以書面形式訂立新的房屋租賃合同，以此保障雙方的合法權(quán)益。

　　逾期騰房次承租人應(yīng)付占用費(fèi)

　　白云公司是某房屋的所有權(quán)人，2007年，白云公司與藍(lán)天公司簽訂房屋租賃合同，約定將房屋租給藍(lán)天公司使用，租賃期限至2020年4月，后藍(lán)天公司將房屋分成多個(gè)區(qū)域轉(zhuǎn)租給多個(gè)不同商戶使用，其中部分區(qū)域由綠木公司承租。2020年4月房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同均到期后，三方均未續(xù)簽合同，藍(lán)天公司未能如約向白云公司支付房租，綠木公司未騰退房屋亦未支付占有使用費(fèi)。直到2020年10月，白云公司與綠木公司經(jīng)協(xié)商，訂立了新的房屋租賃合同，但未對(duì)2020年4月至10月期間的占有使用費(fèi)進(jìn)行約定。考慮到該期間內(nèi)綠木公司為房屋的實(shí)際占用人負(fù)有騰房義務(wù)，且綠木公司未向藍(lán)天公司支付占有使用費(fèi)，白云公司遂將綠木公司訴至法院，要求綠木公司支付2020年4月至10月期間的占有使用費(fèi)40余萬(wàn)元。

　　【法院審理】

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因白云公司與藍(lán)天公司之間簽訂的租房協(xié)議以及藍(lán)天公司與綠木公司之間簽訂的房屋租賃合同均已于2020年4月到期終止，綠木公司作為涉案房屋的次承租人實(shí)際占有使用涉案房屋，應(yīng)向房屋所有人白云公司交納房屋占用費(fèi)。

　　法院最終判決綠木公司支付房屋占用費(fèi)28萬(wàn)余元。

　　【法官說(shuō)法】

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。房屋轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，次承租人與承租人之間形成新的房屋租賃合同關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性，出租人與次承租人之間不存在合同關(guān)系。因此，一般而言，出租人無(wú)法直接要求次承租人承擔(dān)合同義務(wù)。但承租人與出租人之間的原租賃合同履行期限屆滿后，次承租人繼續(xù)占有房屋缺乏正當(dāng)性基礎(chǔ)，此時(shí)出租人可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條之規(guī)定，請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。

　　此外，根據(jù)民法典第719條規(guī)定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。此種情況下，雖然次承租人沒(méi)有直接向出租人支付租金的義務(wù)，但在實(shí)際操作中，可以代為繳納房屋租金，以確保自己對(duì)租賃物的穩(wěn)定使用。但為保障次承租人的合法利益，建議代繳租金時(shí)提前與承租人達(dá)成書面協(xié)議，及時(shí)留存繳納憑證、聊天記錄等證據(jù)，避免日后發(fā)生爭(zhēng)議。

　　無(wú)手續(xù)自建房租賃合同屬無(wú)效

　　2021年，時(shí)先生與魏先生簽訂房屋租賃合同，約定時(shí)先生將房屋租賃給魏先生經(jīng)營(yíng)餐廳使用。2021年10月，魏先生發(fā)現(xiàn)附近部分房屋開始拆遷，餐廳客流量驟然減少，2022年1月，餐廳停止?fàn)I業(yè)。在與時(shí)先生溝通的過(guò)程中，魏先生才得知早在簽訂合同前，其餐廳所處位置即屬于拆遷騰退范圍，時(shí)先生明知房屋即將拆遷，卻故意隱瞞事實(shí)將房屋出租，給魏先生造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失，魏先生故訴至法院，要求時(shí)先生退還未使用的房租，賠償裝修費(fèi)用、營(yíng)業(yè)損失、違約金等費(fèi)用。

　　庭審中，經(jīng)審理認(rèn)定時(shí)先生與魏先生租賃的房屋為時(shí)先生的自建房屋，建房無(wú)審批規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。經(jīng)釋明，原被告雙方均主張雙方簽訂的房屋租賃合同有效。

　　【法院審理】

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。經(jīng)釋明，原被告均主張合同有效，原告并據(jù)此提起本案各項(xiàng)訴請(qǐng)，均不予支持。

　　法院最終判決駁回魏先生全部訴請(qǐng)，雙方可就合同無(wú)效之后的法律后果處理另行解決。

　　【法官說(shuō)法】

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　本案中，時(shí)先生的房屋為自建房，未取得審批規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，在一審法庭辯論終結(jié)前亦未能取得相應(yīng)許可，故與魏先生簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。因魏先生主張合同有效并據(jù)此提起返還房租、支付違約金等訴求，訴訟請(qǐng)求不成立，故被判決駁回訴訟請(qǐng)求。魏先生可就合同無(wú)效的法律后果另行起訴。

　　在此法官提醒，與他人簽訂房屋租賃合同前，應(yīng)當(dāng)注意核實(shí)房屋的基本信息，如可以要求出租人提供產(chǎn)權(quán)證明等憑證。雙方應(yīng)盡量簽訂書面協(xié)議，且合同條款應(yīng)當(dāng)詳細(xì)明確，日后如發(fā)生糾紛，可以房屋租賃合同糾紛為由向房屋所在地人民法院起訴維權(quán)。(文中人物均系化名)

　　文/陳一帆(北京市海淀區(qū)人民法院)